一码中特脑筋急转弯
您的位置:首頁 >國際 >

集體訴訟以房地產委員會為目標

2019-04-17 17:27:18來源:

集體訴訟正在尋求顛覆房屋待售的方式以及向代理商支付的傭金。原告說,目標是通過挑戰代理商如何在當地的多列表服務(稱為MLS)上分享傭金來讓房屋銷售更便宜。在3月6日由家庭賣家Christopher Moehrl在芝加哥提交的Moerhl訴全國協會房地產經紀人(NAR)中,被告是全國房地產經紀人協會,全國20家最大的MLS和四家最大的房地產經紀人特許經營者:Realogy ,HomeServices of America,RE / MAX和Keller Williams Realty。他們被指控違反聯邦反托拉斯法,密謀要求賣家以高額支付傭金。

訴訟稱,訴訟重點是NAR的“買方經紀人委員會規則”,根據該投訴,該規則要求“所有經紀人提出全面,不可協商的買方經紀人賠償要約”,以便參加MLS,這是經紀人傳統上用來列出待售房產的東西。根據訴訟,不參與MLS的經紀人無法有效地推銷其房產。

“基本上,案例歸結為NAR及其董事會在房屋銷售方式以及經紀人關系如何與客戶合作方面設立的游戲規則。這些規則確實是強制性的。每個司法管轄區都有一個MLS是案件中的一個問題,并且MLS作為一項要求,你必須遵守NAR的規則,“公司反壟斷業務組Cohen Milstein的合伙人Benjamin Brown說道,其中一個原告的訴訟律師。

NAR回應稱,沒有這樣的規則

然而,根據NAR通訊副總裁Mantill Williams的說法,NAR沒有像訴訟中所述的“買方經紀傭金規則”。

“NAR規則強加的唯一要求是,上市經紀人會告知所有其他MLS參與者對買方經紀人的賠償金額是多少,”威廉姆斯說。“該金額由賣方和賣方的經紀人決定 - 而不是由NAR或MLS決定。它可以表示為銷售價格的百分比或固定金額 - 低至1美元。根據NAR政策,買方的經紀人可以與賣方的經紀人自由協商傭金金額。“

賣方可以協商他們向自己的代理商支付的傭金。雖然賣家傳統上支付傭金,但該傭金通常與買方的代理人分開。賣方最終可能會以較高的上市價格向買方轉賬。

對于大多數賣家來說,支付5%或6%的傭金是標準。在售價為6%的經紀傭金的30萬美元房屋銷售中,賣方將支付18,000美元,然后與買方代理分開。這是許多賣家可能認為的標準情景。

根據投訴,該系統存在兩個問題。首先,由于買方的代理人將獲得一半的傭金,因此可能會誘使他們選擇列表以顯示傭金最高的人。

第二個被指控的問題是委員會假定兩個代理人的部分都有全面服務工作。對于銷售代理商,這意味著上市和營銷房產,審查買家和談判銷售價格等服務。對于買方的代理商,包括尋找合適的房產,安排展示和談判合同。

但是,如果買家已經知道他們想要什么房產或者賣家是否已經有買家,會發生什么?投訴稱,在這兩種情況下,代理商的工作都將減少 - 但傭金通常會保持不變。

布朗聲稱,賣方支付雙方傭金的結果是一個無效且反競爭的市場。

NAR認為,當涉及誰支付傭金時,MLS規則是不可知的。威廉姆斯說,MLS的目的是提高住宅物業的買賣效率。

“與訴訟中的指控相反,NAR規則不要求賣家向代表買方的經紀人付款。這些規則只是告訴賣方經紀人通知所有其他MLS參與者該經紀人將收到的傭金部分出售后,該經紀人將向合作買方的經紀人支付銷售費用,“威廉姆斯說。“例如,假設賣方同意將其經紀人6%的銷售價格作為傭金支付。賣方的經紀人與賣方一起告訴所有其他MLS參與者這筆傭金將是多少向該經紀人的買方支付該經紀人的經紀人,以實現該物業的出售。

布朗希望的結果是減少賣家支付的傭金,同時將MLS改為提供更多競爭的東西,盡管他不確定那會是什么樣子。

“這可能是一個非常重要的訴訟。當你開始談論調整這些交易帶來的百分比時,這對人們的生活產生了很大的影響,“布朗說。

哪些房屋賣家和買家應該了解傭金

肯塔基州列克星敦郵政現代營銷部的房地產專家兼運營副總裁Ron Humes表示,無論這起訴訟如何,每個買家和賣家都應該知道,在傭金方面沒有任何規則。

傭金因經紀人,地區和個人關系而異。由代理商自行決定他們會同意多少傭金。大多數經紀人將與他們的客戶談判傭金 - 但如果客戶不問,那么他們不太可能減少費用。

賣方應該與他們的代理人討論他們的期望,并根據他們能負擔多少以及代理人將要做的工作量來達成公平的傭金安排。已經有買家或在一個服務領域只需要幫助的賣家可能會尋求談判較低的傭金。

“服務成本由企業主自行決定,就像在任何行業一樣。它始終是消費者和代理商之間的公開談判,”Humes說。

雖然買家在技術上并不支付經紀人的傭金,但有些人認為這些成本會以較高的銷售價格轉嫁給他們。由于房屋上市合同是指定傭金的地方,買方可能無法協商銷售代理的傭金,因為它們不屬于該交易的一部分。

但是,買方減少傭金也有例外。例如,如果買方沒有自己的代理商,傭金可能會減少,但這通常取決于房產的類型以及代理商的工作量,根據房地產經紀人Rachel Ostow Lustbader的說法Warburg Realty在紐約。

“在出售公寓或聯排別墅的情況下,減少傭金的問題較少。但是,在合作銷售的情況下,賣方的經紀人必須與買方合作完成董事會的一攬子計劃,一次 - 消費和苛刻的承諾,實際上是買方經紀人工作的最大部分。在這些情況下,賣方的經紀人不太愿意減少傭金,如果有的話,“Lustbader說。

一码中特脑筋急转弯 内蒙古时时快三走势 来几局百人牛牛有规律不 成都麻将规则 手机app制作软件 七码后二倍投 3d组选包胆中了多少钱 夜客app骗局 财神捕鱼网址下载 双色球投注单怎么填图 好运来软件